PRESS
Kinnisvarauudised, Ehitusuudised, september 2019
Epp Alatalu

Arhitektid ja projekteerijad on BIMi paremaid pooli juba tundma õppinud ja kasutavad seda. Ka ehitusprofessionaalid koordineerivad oma tegevusi samade failide toel. Ehitusinfo modelleerimise (BIM) abil on leitud lahendusi probleemidele distsipliinide vahelises koordineerimises.

Aga senine ühilduvus ei paku piisavalt tuge ehitise elukaare põhiosa tegutsejatele – kinnisvara haldajad ja hooldajad on suuresti e-platvormide ootel või ei ole üldse teavitatud. Urmas Mardi Korteriühistute Liidust vabandab, et eelnõusid on palju ja see teema on kuidagi märkamata jäänud ning neil kompetentsi ei ole.

Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liidu liikmed on tegevust toetavate digivõimaluste üle arutanud, kinnitab tegevjuht Jüri Kröönström. “Maja on juba ideest teostuseni sama tarkvaraga kirjeldatud, kõik räägivad „sama keelt“ ning sealt edasi võiks olla kinnisvara hooldajatel lihtne ka kaableid ja torusid leida, mis väljavahetamist vajavad.“ Ta teab, et asekantsler Jüri Rassi eestvedamisel toimetatakse MKMs elukaare portaali kallal, et seal peaks lahendus ka neile loodud saama.

„Valdav osa Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liidu liikmeid on väikesed ja keskmised ettevõtted, ning enamikul ei ole BIMi jaoks investeerimine rahaliselt võimalik. Lisaks tarkvarale on vaja ka inimesi koolitada, et sellest kõigest kasu oleks,“ räägib Kröönström. Samas teab ta ettevõtteid, kes katsetavad.

ASi Kapitel juhatuse liige, arendusdirektor Indrek Moorats ütleb, et BIM on kinnisvara halduses ja hoolduses kindlasti oluline. See lähenemine loob uued efektiivsed võimalused informatsiooni haldamiseks ja kasutamiseks kompleksetel ning keerukatel rajatistel nagu tänapäeval valmivad. Ühest küljest on BIMist abi tohutult suurte andmemahtude korrastamisel, see juba iseenesest on suur väärtus. Aga teisest küljest võimaldavad süstematiseeritud andmed ja nendega oskuslikult ümber käimine palju – alates hooldustööde nutikamast planeerimisest kuni masinõppe võimalusteni välja. Rääkimata sellest, et haldus-hooldustiimil on võimalik oma sisendeid anda ja tulemusi hinnata hoone projekteerimise-planeerimise käigus, sõnab Moorats.

 

Kõik maja elukaare etapid kaasatud

Indrek Mooratsi sõnul tuleb kahjuks tunnistada, et võrreldes ehitusega teeb haldus praktikas alles esimesi tõsiselt võetavaid samme ja õigete-mõistlike programmide valimine on keerukas. Rahvusvahelised võimsad tarkvarad ei ole oma maksumuse ja keerukuse tõttu leidnud meie turul palju kasutust ning kohalikud tarkvaraarendajad alles hakkavad võimalustest aru saama. Seetõttu on hetkel pigem kasutuses formaadid, mida projekteerijad ja ehitajad oma igapäevatöös kasutavad. Loomulikult nähakse suurt potentsiaali avatud ifc-formaadist, mida ta ka ise pooldab. Kapitel rajab kõik oma uued kinnisvaraarendused kasutades BIM lähenemist. „Kaasame juba üsna varajases faasis haldusmeeskonna kogu protsessi, et saada parim võimalik lahendus ka haldus-hoolduse vajadustest lähtuvalt,“ ütleb Moorats.

Rohkem on arvuliselt neid kinnisvara haldureid kes on hetkel rahul ka olukorraga, kui on kasutusel ühine dokumentatsioon, ühilduva tarkvara kasutamise eel leiaks lihtsalt üles õigete ja selgete pealkirjadega dokumendid. Keskmist kinnisvarahaldurit aitab täna palju ka 2D pilt, 3D või 4D pilt olgu tulevikuvaade. Arvatakse, et BIM ei ole imerohi, vaja on korralikku haldustarkvara, olemasolevad on kas kohmakad, väga kallid või alles poolikud.

 

Reminet töötab lahenduste nimel

20 aastat tagasi asutati Reminet OÜ, et pakkuda Eestis innovatiivseid IT-lahendusi kinnisvara korrashoiuks, põhimõttel, et iga organisatsiooni edu üks alustala on võime hoida ja hallata oma varasid parimal moel. Selleks oli aga vaja lahendust, mis annab ülevaate kõigist organisatsiooniga seotud füüsilistest varadest ja nende seisukorrast, tagades värsketele andmetele samal ajal lihtsa ligipääsu nii töötajatele kui juhtidele. 2000. aastal võeti kasutusele Bostonist pärit ARCHIBUS tarkvara, mis pakub terviklikku suhtluskeskkonda kõigile osapooltele – omanikule, haldajale ja kasutajale.

Reminet OÜ juhatuse liige Kaia Kirs kõneleb kinnisvarakorrashoius kasutatava tarkvara teemal entusiastlikult, mitte ainult sellepärast, et on kogenud sel teemadel koolitaja, vaid ka selle mõjul, et vahetult enne vestlust on veetnud mitu tundi kodus, kus oli vaja vahetada kraanikausi sifoon. Kui nende maja torumees oleks saanud vaadata juba enne tööga alustamist kraanikausi kohta käivat infot, oleks ta teadnud vajaliku jupiga kohale tulla ega pidanuks raiskama aega olukorraga tutvumisele ja poest osa toomisele. Info maja ja selles kasutatud seadmete kohta saab tarkvarasse kogunema hakata projekteerija ja ehitaja tegevuse ajal ja jõuaks nii omaniku kätte koos kinnisvara ostudokumentidega, täpselt nagu autol on hoolduspäevik. Täna aga hooldajatel nii täpset infot ei ole, nii kulub rohkem aega ja see on teadagi kulu nii töövõtjale kui ka tellijale.

Tema sõnul on oluline ehitise mudeldamine – mõelda ette, panna info liikuma IT-lahendustes mööda ehitise elukaart. „Tänapäeval ehitatakse maja 50 aastaks, sellest 2-3 aastat teevad tööd arhitekt, projekteerija ja ehitaja, ülejäänud aja jooksul tuleb tegeleda hoone korrashoiuga,“ räägib Kaia Kirs. Korrashoid on õige termin, mis ühendab nii halduse (omanik, raha, lepingud) kui hoolduse (seadmed ja pinnad) teemad.

Ehitise mudeliga seotud tehnoloogia pole veel sealmaal, et korrashoidjal oleks seda mugav kasutada, ka pole kokku lepitud talle vajalikes andmetes. Arhitekti, projekteerija ja ehitaja poolt loodud ehitise teostusmudel vastab heal juhul sellele, millisena maja valmis sai, kuid info, mida korrashoidjad vajavad, on erinev. Projekteerija ja ehitaja koostöös luuakse andmed, mis on neile tööks vajalikud. Ühes IT-keskkonnas toimetades, on näiteks kontrollitud erinevate elementide võimalikud ristumised. Välistatud on, et betoontalad jääksid valmisehituses trepiastmetele ette. Korrashoidjad peavad oma soovitud andmed kirjeldama juba hoone kavandamisel, nii saavad nad maja vastuvõtul valmis töökeskkonna kohe kätte. ARCHIBUS tarkvara kasutades hallatakse kinnisvara üle maailma, koostöös partneritega otsitakse lahendusi kuidas visualiseeritud andmemudel oleks korrashoius kasutatav.

Kaia Kirs lisab, et Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumil on visioon teha kogu Eesti ehitatud keskkonnast digikaksik, ent millal saab uue projekteeritava hoone digikaksik igapäevaseks, hetkel ei tea.

Ehitusvaldkonna digitaliseerimine sõltub sellest kuidas ehitise elukaare osapooled üksteisest aru saama hakkavad ja kuidas ka erinevad tarkvarad omavahel suhtlema hakkavad. Selleks on vaja ühiselt kokkulepitud standardeid ehk ühist keelt. MKM välja kuulutatud riigihanke tulemusel on Tallinna Tehnikaülikooli ja Tallinna Tehnikakõrgkooli teadlased koos praktikutega loomas selleks ühiseid reegleid, et tehnoloogia toetaks info liikumist reas:  arhitekt-projekteerija-ehitaja-ehitusjärelevalve-korrashoidja.

Indrek Moorats usub, et eestlasliku IT-nutikuse ja talupoegliku ratsionaalse vajaduspõhisuse toel on lähitulevikus ka kinnisvara halduses näha huvitavaid arenguid BIM võtmes.

Ehitusvaldkonna osapooled – arhitektist korrashoidjani on riigi toel loomas e-Ehituse platvormi, mida saavad suhtlemiseks ja info jagamiseks kasutada nii ettevõtjad kui riik ja kohalikud omavalitsused. Kindlasti on ehitise kavandamise ja valmimise käigus vaja võtta näiteks load riigiametitest või KOVidest ja eesmärk on see võimalikult lihtsaks teha – olgu see detailplaneering, projekteerimisluba või kasutusluba. Platvorm vähendab suhtlemist e-maili ja telefoni teel ning muudab kogu protsessi ka läbipaistvaks ning vähendab ajakulu.

———–

Consolis gruppi kuuluva E-Betoonelemendi projekteerimisosakonna juhataja Jaanus Olop kirjeldab, et nende ettevõttes projekteeritakse, toodetakse ja paigaldatakse tänasel päeval kõik uued tööd BIM tarkvaras: kõik elementide andmed kantakse mudelisse ja kõik andmed saab vajadusel mudelist välja võtta. Tihti soovivad kaubanduskeskuste ja büroohoonete haldajad tulenevalt ruumide kasutajate vajadusest teha hoones muudatusi ja rekonstrueerimistöid. Varasemate aegadega võrdluseks räägib ta, et kui hoones on vaja midagi ümber ehitada, seinu eemaldada või lisada tulenevalt ruumikasutuse muutusest, siis peab kõigepealt üles leidma kõik ehitise eelneva eluea jooksul ja erinevatel aegadel tehtud  muudatuste joonised ja muud dokumendid ning neid ükshaaval uurima ja kokku viima. Tuleb loota, et kõik varasemad tööd on korrektselt dokumenteeritud ja dokumendid üles leitud.

Jaanus Olop: „Uuematel objektidel BIM tarkvara kasutades on nii, et juba ümberehituse soovi korral vaadatakse võimalustele mõeldes BIM mudelist järele, kuidas teistpidi koormamised, seinte lisamised ja äravõtmised ehitisele mõjuda võivad, eeskätt ohutuse seisukohast. Kui muudatusi tehakse, tuleks need fikseerida kindlasti ka BIM mudelis, et hilisemategi ümberehituste võimalikkust ja variante tehtud töid arvesse võtvalt hinnata,“ lisab ta. Lisaks on moodsa tehnoloogia võimaluste ärakasutamine  kindlasti ka hoone ohutuse tagamise küsimus.

Allikad:

https://www.ehitusuudised.ee/uudised/2019/09/03/bim-toob-kinnisvara-haldusesse-huvitavad-arengud

https://www.kinnisvarauudised.ee/uudised/2019/09/03/bim-on-kinnisvara-korrashoius-veel-vahekasutatud

Foto allikas: epfl.ch